특례보금자리론 대상이 아닌 이유를 알게 되었다.
내 블로그가 검색이 제대로 될지 모르겠지만
누군가 나처럼 답답하고,
도대체 왜 나는 대상이 아닌지, 대상이 되려면 방법은 어떤 게 있는지
알고 싶어하는 분에게 정보를 제공하고자 포스팅을 하게 되었다.
난 광역시의 작은 상가주택에서 살고 있다.
몇 년 전, 한국주택금융공사에서 2%대 고정금리로 대환대출 상품이 나왔을 때에도
기를 쓰고 대환대출해보려고 했지만 실패했다.
한국주택금융공사에서 대환대출할 수 있는 상품(현재로는 특례보금자리론)을
선택하고, 인증하고, 스크래핑이니 뭐니 다 하고 나면
마지막에 가서 현재 대출 내역이 조회는 되지만
회색으로 비활성 처리되어 대환대출할 금액을 선택해야 하는데 선택이 되지 않는다.
설명을 위해 스크린샷을 찍으려고 했는데
재신청을 하려니 배우자 동의 과정이 있어서 번거로워서 그만뒀다.
하지만 나 같은 상황을 겪은 분들이라면 무슨 말인지 이해하실 것이다.
분명 기대출금으로 조회는 되는데, 대환대출할 내역으로 선택이 되지 않는다.
그래서 특례보금자리론이고 뭐고 간에 대환대출 실행이 마무리가 되지 않아서
결국 포기하게 되었다.
이런 과정을 벌써 몇 년째 반복했다.
특례보금자리론이 올해 2023년 2월에 출범했으나
갑자기 이름은 까먹었는데, 그 전에도 이런 상품이 있었기 때문.
어쨌든, 각설하고 위와 같은 상황이 벌어지는 이유는 이거다. 분명 조건이 다 맞아떨어지는 것 같은데 대환대출이 안 되는 경우 아래의 조건에 맞는지 확인해야 한다.
-> 상가주택(다가구주택 마찬가지)인데 건축대장 상에서 상가 면적이 주택 면적보다 더 넓어
현재 대출 받은 주택담보대출이 사실상 기업자금으로 실행된 상태이다.
-> 내 상품은 주택담보대출인데???? 라고 하고 싶겠지만, 만약 상가주택(혹은 다가구주택)에서 살고 있고 주택담보대출을 받았는데 이자만 내고 있는 상품이라면 기업자금이다.
올해 기준금리가 많이 올랐지만 현 정부에서 금리 인하를 요구했기에
현재 주택담보대출 이율이 4%대로 낮아진 걸로 알고 있다.
하지만 나는 주택담보대출이지만 기업자금이라 6.88%이다.
심지어 이것도 올 초에 7%가 넘었던 것을 금리인하요구권을 주장하여
그나마 대출을 실행한 금융사에서 낮춰준 것이다.
그렇다면 이 난제를 타계할 방법으로 내가 알아낸 것은 무엇인가?
상가면적이 주택면적보다 더 넓어서 발생한 상황이므로 수치상으로 주택면적을 더 넓혀주면 된다.
방법 1. 상가로 되어 있는 곳 일부를 주택으로 용도 변경을 진행한다.
(단점, 주택->상가 용도 변경은 비교적 쉽지만 상가->주택 용도 변경은 어렵다. 주거환경 기준 때문인 것 같다. 건축사무소를 끼고 진행하게 되므로 비용이 많이 든다.)
방법 2. 기존의 상가였던 곳 일부를 상가가 아니게 만든다.
방법 1과 방법 2가 사실상 같은 말 같지만 미묘하게 다르다.
우리가 선택한 방법은 2번이다.
이게 무슨 말이냐면,
우린 1층에 상가가 두 곳이 있는데 (남들이 들으면 미친 짓이라고 할 수 있겠지만) 상가 중 한 곳을 주차장으로 용도 변경을 신청하고 주차장으로 바꾸려고 한다. 그렇게하면 수치상으로 상가보다 주택 면적이 넓어진다. 주차장은 상가가 아니니까.
알아보니 상가를 주차장으로 용도 변경 신청하는 것은 그리 까다롭지 않은 것 같다. 다만 나중에 변심하여 주차장을 다시 상가로 바꾸려면 꽤 까다로워서 불가능할 수 있다. 옛날과는 달라진 건축법(주차장 관련) 때문이다.
어쨌든 이 방법이 되는지는 지난 주에 구청 관할 부서에 전화하여 확인하였다.
그리고 이렇게 했을 때 기업자금이 아닌 주택담보대출로 대환할 수 있는지 역시 지난주에 국민은행에 가서 직접 확인했다.
월세를 받을 수 있는 상가를 주차장으로 변경했을 때의 총 월세 수익이 달라지는 점에 대해서는 각자의 지역, 상가의 종류, 건물의 연식이나 상태 등 여러 가지 요인에 따라 우리와 상황이 다르기 때문에 계산기를 잘 두드려 보시라.
우리의 경우 주차장을 만들어서 대환대출을 실행한다면 줄어들 이자가 줄어들 월세보다 더 작아서 사실상 손해가 맞긴 하지만 다른 부수적인 이익이 더 많다고 계산했기에 이대로 진행하기로 했다.
우리 건물은 주차장이 따로 없고, 어린이 보호 구역 내에 위치해서 기존에 쓰고 있던 거주자우선주차구역도 없어졌으며, 건물 앞에 차를 주차하면 마찬가지로 어린이 보호 구역이기 때문에 사실상 불법이다.
우리가 상가를 없애면서까지 이렇게 하려는 이유는,
1. 거주자우선주차구역이 없어지면서 계속 차를 주차할 곳이 없어서 스트레스를 받고 있었고
2. 높아진 금리도 거기에 한 몫을 했다.
3. 그리고 성격상 집세를 올리지도 못하고 말이 좋아 건물주지 수도요금도 내가 더 많이 내고, 건물 전체 공용 전기 요금이며 내가 쓰지도 않는 1층 공용 공간 전기 요금도 내가 내는 호구 중의 호구 건물주라서 임차인들에게 껄끄러운 말 한마디도 제대로 못하면서 스트레스만 받고 있어서 이기도 하다. 차라리 나도 쓰면 덜 스트레스 받으니까. ㅎㅎㅎ
어쨌든 상가 한 곳을 없애서 주차장으로 바꾸고, 시에서 진행하는 내 집 주차장 마련 사업을 신청해 볼 생각이다. 그렇게 한 다음에 은행에 가서 대환대출을 시도해보려고 한다.
나라의 모든 혜택은 죄다 비켜가고, 먹고 살기도 팍팍하니 요즘 스트레스 만땅에 우울감 최고치였는데 일단 하는 데까지 해봐야겠다.
진행되는 대로 포스팅을 하려고 하는데 만날 먹고 살기 바쁘다고 잘 안 하게 되어서 어떻게 될지는 모르겠다. 끝.
